+7 (926)-052-28-68 

 Москва и Московская область 

Проекты домов и коттеджа


Что включает понятие «проект дома»
Чтобы квалифицированно оценить необходимость проекта с практической точки зрения, предварительно следует разобраться в том, что именно включает рассматриваемый документ.

Говоря обычным языком, это комплект документации, включающий чертежи и развёрнутую информацию:
• применяемых материалов;
• возводимых строительных конструкций;
• инженерных коммуникаций;
• дизайна.


Различают два варианта, эскизный( план или иное наименование, дизайн проект) и рабочий проект (иное наименование, архитектурно-строительный). 
Главным отличием между ними является то, что:
• в первый комплект документов входят архитектурная часть и несколько основных строительных чертежей;
• во второй комплект дополнительно включены подробнейшие описания строительной части. 

Это весьма ёмкий документ, в котором детально прописываются все этапы предстоящего строительства, конструкции и узлы, системы жизнеобеспечения. Этот проект существенно более сложный и, соответственно, дорогой.

В полноценном рабочем проекте имеется три базовых раздела:
• «АР» - архитектурные решения;
• «КР» - решения конструктивные;
• «ИР» - инженерный раздел.

Вывод;


Рассматриваемый документ содержит детальное описание всех этапов будущего строительства, потребных материалов, чертежи и планы.

Наличие документа позволяет комплексно решить значительное число задач, возникающих на различных этапах строительства.

В нём (если документ разработан профессионально) учтены все требования к будущему строению. 

Отсюда вытекает всё, что принято относить к плюсам его наличия.


Проект дома. Делать или нет?

Единого взгляда на этот вопрос ни у специалистов-строителей, ни у заказчиков не существует.

За разработку проекта требуется платить. И вполне естественным является желание застройщика понять, насколько оправданы данные расходы.


Сторонники различных точек зрения аргументируют свою правоту достаточно логично и обоснованно. 

Для того чтобы выработать свой взгляд на решение данного вопроса, требуется всесторонне разобраться в плюсах и минусах каждого из предлагаемых вариантов. 
Для этого следует рассмотреть вопрос, как минимум, с двух сторон: законодательной и практической.

Является ли наличие проекта обязательным, с точки зрения действующего законодательства
Основным документом, регламентирующим рассматриваемую тему, является Градостроительный Кодекс. 

Текст этого документа был утверждён законом под № 190-ФЗ, датированным 29.12.04, и действующим, в настоящее время, в редакции от 29.07.17.
Пунктом 48.3 ГрК установлено, что проектную документацию при выполнении работ по капитальному ремонту, реконструкции и строительству индивидуальных отдельно стоящих домов, рассчитанных на одну семью и имеющих не больше 3-ёх этажей, в обязательном порядке разрабатывать не требуется.

В частном домостроении чаще всего используются проекты первого типа, эскизные.


Преимущества разработки проекта


К основным плюсам в пользу решения о необходимости проекта относятся:
• Профессиональный расчёт требуемых прочностных характеристик. 


Это избавит владельца в будущем от необходимости нести серьёзные расходы на реконструкцию. 

Ориентировочно стоимость проекта в 5-7 раз меньше тех сумм, которые нужны для приведения к норме требуемых параметров прочности. 


• Возможность достаточно точно выполнить предварительный расчёт стоимости предстоящих работ (известен полный ассортимент материалов и потребное их количество по каждой позиции).


• Всесторонняя продуманность и надёжность всех конструкций дома. Это гарантирует долговечность и безопасную эксплуатацию дома, комплексное решение вопросов взаимодействия всех инженерных систем и т.п.


• Возможность получения существенной экономии. Это достигается в оптимальных геометрических характеристиках фундамента, стен, перекрытий и т.п. Их превышение приводит к перерасходу материалов. Выбор меньших размеров приводит к снижению прочностных характеристик строения.


• Удобство при необходимости выполнения последующих перепланировок. Места прокладки всех коммуникаций известны, элементы, выполняющие роль несущих, отмечены и т.п.


• Существенное облегчение всех процессов строительства. Наличие проекта позволит заключить договор с фиксированной ценой с надёжной компанией. Документ станет своеобразной страховкой, защищающей от немотивированного роста стоимости работ и увеличения сроков их выполнения. 


Недостатки, обусловленные его отсутствием


• Высока вероятность существенного перерасхода строительных и отделочных материалов. Периодически могут возникать ситуации, при которых требуется дополнительная их закупка.
• Невозможность спрогнозировать рост сроков строительства, обусловленных возникновением различных форс-мажорных ситуаций. Реальная оценка порядка выполнения строительных работ и их предстоящего объёма отсутствует. Это приводит к периодическому продлению сроков завершения работ и регулярно возникающей необходимости согласований того или иного этапа. В итоге, систематические приостановки работ, непредвиденные расходы, перерасход бюджета и невозможность его своевременного пополнения. А это остановка строительства на сезон и более. 
• Отсутствие гарантий того, что возведённое строение является достаточно надёжным. Нет технических расчётов, исключена гарантия качества и прочностных характеристик. Потрескавшиеся через год стены или просевший фундамент достаточно сложно будет объяснить некачественно выполненной строителями работой.
• Дом, построенный без проекта, имеет весьма низкую ликвидность. Они, в большинстве своём, не отличаются визуальной привлекательностью и оптимальностью планировки внутренних помещений.


Так стоит ли платить?

Чаще всего подобный вопрос возникает в связи с желанием застройщика определить, какие работы обойдутся ему дешевле: возведение дома без проекта, или согласно проекту (с суммированием оплаты разработки последнего).


Цифры, приведённые ниже, постоянно меняются. 

Но процентное соотношение между ними сохраняется примерно на одинаковом уровне. 

Поэтому получить общее представление о вопросе ценообразования они позволяют.


Стоимость разработки эскизного проекта колеблется в диапазоне (150-200) руб/м?.

В них не включают блоки «КР» и «ИР». Дом по этому комплекту построить можно, но вопросы обустройства систем жизнеобеспечения и отделочные работы потребуют от застройщика дополнительных самостоятельных решений. 


Рабочие проекты, с комплектами чертежей, оцениваются примерно в 300 руб/м?.

Если строительство ведётся из востребованного сегодня газобетона, то средняя стоимость 1м? составляет порядка 25000 рублей.

Соответственно стоимость рассматриваемого проекта составляет примерно 1,2 % от общей стоимости возводимого жилья.
Если площадь частного дома невелика (<= 80 м?), то возникающие ошибки и перерасход строительных и отделочных материалов можно считать величинами пренебрежимо малыми.

В том случае, когда возводится большой коттедж (от 100 м?) ситуация кардинально изменяется. Конструкция дома гораздо сложнее, требования к надёжности и комфорту неизмеримо выше. Ошибки при строительстве «на глазок» могут привести к возникновению сверхнормативных затрат в объёмах (25-35)% от общей стоимости строительства, определённой изначально. 

Вывод. Хотите строить без проекта, стройте. Законом это не запрещено. Но до принятия такого решения, ещё раз взвесьте все плюсы и минусы и определитесь. А стоит ли без него?


ПО МАТЕРИАЛУ: